گاهی، اشخاص برای انجام امور ثبتی خود میبایست به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه نمایند. کارهایی که لازم است به اداره ثبت مراجعه شود ممکن است شامل مواردی مانند ثبت شرکت یا شرکتهای جدید، درخواست ثبت علامت تجاری، ثبت اختراع یا حقوق مولفه، انجام تغییرات در موارد ثبت شده مانند تغییرات در سرمایه یا اطلاعات شرکت و همچنین موارد مربوط به مالکیت املاک و مستغلات باشد. اینها تنها چند مثال از کارهایی هستند که ممکن است نیاز به مراجعه به اداره ثبت داشته باشند.
یکی از این امور میتواند راجع به اخذ سند مالکیت باشد یا اعتراض به ثبتی که دیگران انجام داده اند و یا اجرائیه ای به نفع شخص صادر شده و نیاز به پیگیری داشته یا اجرائیه ای که علیه شخص صادر گریده نیاز به دفاع و پیگیری داشته باشد همچنین اخذ سند مالکیت بر اساس قوانین متفاوت و سایر موارد .
بدون تردید انجام امور ثبتی یک امر تخصصی است و هر کسی از آن عهده آن بر نمیآید. بر این اساس ممکن است انجام این امور به شخص دیگری در قالب یک قرارداد جعاله واگذار شود.
یکی از شیوههای رایج سپردن انجام امور به دیگری، انعقاد قرارداد جعاله است. مواد 561 الی 570 قانون مدنی به بیان و تشریح قواعد حاکم بر آن پرداخته. مطابق ماده 561 قانون مدنی، جعاله عبارت است از : التزام شخصی به اداء اجرت معلوم در مقابل عملی، اعم از اینکه طرف معین باشد یا غیر معین. به بیان ساده تر، یک شخص متعهد میشود برای دیگری کاری را انجام دهد و طرف مقابل متعهد میشود اجرت او را بپردازد.
از آنجایی که قانون گذار در تشریح قواعد مربوط جعاله، از اصطلاحات تخصصی استفاده کرده، بهتر است قبل از پرداختن به شرایط و نحوه تنظیم قرارداد جعاله ، با چند اصطلاح رایج حقوقی آشنا شویم. به طور مثال :
جاعل: شخصی که انجام کاری را به دیگری میسپارد و متعهد میشود اجرت آن را پرداخت کند.
عامل: طرف دوم که در برابر اجرت، متعهد میشود عمل موضوع قرارداد جعاله را به انجام برساند.
جعل: همان اجرت یا مبلغ قراردادی است.
انعقاد جعاله نیز مانند هر عقد دیگری نیازمند اهلیت طرفین است. یعنی جاعل و عامل هر دو باید مطابق ماده 211 قانون مدنی عاقل، بالغ و رشید باشند. البته چنانچه عامل در زمان انجام کار به سن قانونی نرسیده باشد یا سفیه باشد، اجرت المثل عمل او باید به سرپرست قانونی اش پرداخت شود.
مطابق عبارت آخر ماده 561 قانون مدنی، جعاله به دو دسته جعاله عام و جعاله خاص قابل تقسیم بندی است. جعاله عام، جعاله ایست که عامل آن نامشخص است؛ برای مثال ذکر میشود که هر کس فلان کار را انجام دهد، فلان مبلغ به او پرداخت خواهد شد. درست مانند فراخوان مژدگانی که وقتی فرد مال خود را گم میکند برای یابنده در نظر میگیرد. اما در جعاله خاص، عامل آن مشخص بوده و نام و مشخصات وی در قرارداد ذکر میشود و تعهد میکند مورد جعاله را به انجام برساند.
مطابق ماده 563 قانون مدنی، علم اجمالی به جعل (اجرت قراردادی) کفایت میکند؛ هر چند اجرت باید قابل تعیین باشد و نمیتواند مطلقاً مجهول باشد( مانند آنکه فرد ذکر کند اگر فلان کار را کردی، پاداشی به تو خواهم داد)، چراکه سبب بطلان عقد است. همچنین وفق ماده 564، عمل موضوع جعاله نیز میتواند مردد و کیفیات آن نیز نامعلوم باشد؛ دقت داشته باشید که عمل نیز نباید مطلقاً مجهول باشد چرا که سبب بطلان عقد است. همچنین عمل موضوع جعاله باید دارای ارزش عقلایی بوده و خلاف شرع و قانون نیز نباشد والا سبب بطلان قرارداد جعاله است.
جعاله عقدی جایز است و مادامی که عمل موضوع جعاله به اتمام نرسیده، هر یک از طرفین میتوانند قراردا را برهم زنند؛( هرچند طرفین میتوانند مطابق اصل حاکمیت اراده در قرارداد، حق فسخ طرفین یا یکی از آنها را اسقاط نمایند)؛ این عبارت به این معناست که اگر کار کامل انجام شد دیگر جاعل نمیتواند قرارداد را بر هم بزند.
باید به این نکته توجه داشت که چنانچه در حین انجام عمل، جعاله فسخ شود و کارهایی که عامل تا آن زمان انجام داده است مطلوب و دارای ارزش باشد، جاعل موظف است اجرت عمل او را به نسبت همان مفدار کاری که انجام شده بپردازد.
در قرارداد جعاله، به صرف انعقاد قرارداد حقی برای عامل نسبت به جعل به وجود نمیآید و تنها زمانی که کار محول شده را انجام داد یا مالی که برای آن جعاله منعقد شده است را تسلیم جاعل نمود، مستحق اجرت یا همان جعل است. به عبارت دیگر تعهد عامل تعهد رسیدن به نتیجه است و صرفاً انجام عمل مورد نظر مستحق پاداش است نه تلاش در راه انجام آن.
یکی دیگر از نکاتی که باید در خصوص قرارداد جعاله مدنظر داشت، هزینه انجام عمل موضوع جعاله است. این هزینهها تماماً بر عهده عامل بوده و بعداً نمیتواند هزینههای صرف کرده را از جاعل مطالبه نماید مگر آنکه خلاف آن توافق شده باشد یا عرف خلافی در این خصوص باشد.
گاهی ممکن است فردی عمل مورد درخواست جاعل را انجام دهد، بدون آنکه از پیشنهاد جاعل مطلع بوده باشد، در اینصورت چون ایجاب و قبولی واقع نشده نمیتوان او را مستحق اجرت و جعل دانست، بلکه صرفا از جهت احترام عمل انسان، مستحق اجرت المثل کار انجام شده خواهد بود.
ممکن است عده ای جعاله را با اجاره اشخاص یکی بدانند اما باید گفت این دو نهاد تفاوتهای عمده ای دارند، از جمله آنکه در جعاله ضرورتی ندارد میزان اجرت و کار مورد درخواست تفصیلاً معلوم باشد، حال آنکه در اجاره اشخاص باید تمام جزئیات ذکر گردد، همچنین ایجاب جعاله میتواند به طرفیت عموم باشد ولی در قرارداد اجاره اشخاص چنین چیزی ممکن نیست. علاوه بر آن، در قرارداد اجاره اشخاص، به محض انعقاد قرارداد، اجیر مستحق اجرت است، اما در جعاله عامل تنها زمانی مستحق جعل است که تعهد خود را انجام داده یا تسلیم کرده باشد.
همان طور که پیش تر ذکر گردید هدف از انعقاد جعاله سپردن انجام امور به دیگری است؛ طبیعتاً با توجه به نوع عمل مورد درخواست و امکان رسیدن عامل به نتیجه مورد نظر، ریسکها و چالشهای حقوقی مختلفی ایجاد میشود که باید برای آن حسب مورد ضمانت اجراهای مناسبی در نظر گرفت.
یکی از مصادیق قرارداد جعاله، سپردن انجام امور ثبتی به دیگری است.
در ادامه به بیان برخی از نکات حائز اهمیتی که باید هنگام انعقاد یک قرارداد جعاله انجام امور ثبتی مد نظر داشت، میپردازیم:
نکات مهم در تنظیم قرارداد جعاله انجام امور ثبتی
1.موضوع
رکن اصلی هر قراردادی که شاکله آن را تعیین میکند، موضوع آن است. موضوع، مقدمه ایست بر آنچه که لازم است در متن قرارداد ذکر شود و به همین جهت باید جامع و مانع باشد و مشخص کند که این قرارداد برای چه کاری تنظیم شده و طرفین چه انتظاراتی از یکدیگر دارند.
می توان موضوع قرارداد جعاله انجام امور ثبتی را تعهد به مراجعه مراجعه به سازمان ثبت اسناد و املاک به منظور تقاضای ثبت اولیه نسبت به ملک متعلق به جاعل و پیگیری انجام کلیه اقامات لازم به منظور اخذ سند مالکیت رسمی به نام جاعل و عنداللزوم تقاضای طرح موضوع در هیات نظارت اداره ثبت و شرکت در جلسات مربوطه و حسب مورد اعتراض به تصمیم رئیس اداره ثبت دانست. بهتر است تمامی مواردی که مد نظر جاعل است به طور جداگانه مورد تصریح قرار گیرد.
2.مدت
زمان شروع قرارداد از زمان انعقاد آن خواهد بود و با توافق طرفین و با توجه به اوضاع احوال موضوع و نیز با عنایت به مقررات قانونی، مدت چند ماهه ای برای این قرارداد تعیین میشود و چنانچه عامل ظرف مدت تعیین شده، موضوع قرارداد را تماما یا بعضا انجام ندهد، جاعل علاوه بر حق فسخ قرارداد و استرداد مبلغ دریافتی، استحقاق دریافت مبلغ مشخصی را به عنوان خسارت، خواهد داشت.
البته اگر موانع قانونی که نیاز به طرح دعوی در مراجع قضایی دارد پیش آید، به مدت قرارداد افزوده خواهد شد.
3.اجرت و نحوه پرداخت
همانطور که پیش تر هم بیان شد، تعلق جعل به عامل در قرارداد جعاله، منوط به حصول نتیجه است و منظور از نتیجه در قرارداد جعاله انجام امور ثبتی و تحویل اسناد و مدارک یا رای مراجع قانونی به جاعل است.معمولا در این نوع از قراردادها اجرت به صورت درصدی از عمل انجام شده یا مبلغ مقطوع در نظر گرفته میشود و پرداخت هم پس از حصول نتیجه و اعلام آن از سوی عامل به جاعل، در تاریخ تعیین شده به صورت نقدی یا از طریق صدور اسناد تجاری انجام میشود. میتوان در این قسمت شرط خسارت تاخیر در پرداخت اجرت در نظر گرفت تا حقوق عامل به نحو کاملی تأمین شود.
همچنین به منظور تضمین پرداخت اجرت عامل و خسارت تاخیر ذکر شده در عبارت بالا، میتوان ضمانت نامه معتبر بانکی از جاعل اخذ نمود.
البته میتوان با توافق طرفین، جاعل هزینههای ابتدایی جهت انجام موضوع جعاله را به حساب عامل واریز نماید تا عامل امکان شروع کار را داشته باشد.
4. تعهدات طرفین و شروط قراردادی
موارد مورد توافق طرفین و تعهدات هریک از آنها، میتواند در قالب شروط ضمن عقد، در این قسمت از قرارداد ذکر شود. دقت داشته باشید که ذکر تعهد بدون در نظر گرفتن ضمانت برای اجرای آن، کاری بی فایده است و باید علاوه بر تعهدات، ضمانت اجرا نیز ذکر گردد.
از جمله شروط و تعهداتی که در این قسمت از قرارداد جعاله انجام امور ثبتی میتواند مورد اشاره قرار گیرد، عبارت است از:
1-4-قرارداد حاضر از نوع جعاله بوده و عامل در ازای دریافت اجرت، کار موضوع قرارداد را انجام میدهد و لذا رابطه طرفین رابطه کارگری و کارفرمایی نبوده و همچنیین هیچ تعهدی مبنی بر استخدام عامل ایجاد نمیکند.
2-4-عامل متعهد میشود تحت هیچ شرایطی اطلاعاتی از جاعل و پرونده ثبتی وی را نزد دیگران افشا ننماید. در صورت تخلف از اجرای این تعهد از سوی عامل و اثبات آن، جاعل مستحق مبلغ مشخصی به عنوان خسارت خواهد بود.
3-4- عامل متعهد است در پایان هر هفته گزارشی از اقدامات خود به جاعل ارائه نماید.
4-4- عامل مکلف است کلیه اقدامات خود را در مواعد قانونی به عمل آورد و چنانچه در اثر تاخیر عامل و انقضای مهلت، خسارتی به جاعل وارد آید مکلف به جبران خسارت وارده خواهد بود.
و…
کلام آخر:
انعقاد قرارداد جعاله استاندارد، همگام با رعایت اصول حقوقی، حقوق و تکالیف طرفین را به وضوح مشخص و در نتیجه از اختلافات بعدی جلوگیری میکند. در واقع قرارداد، تنها سند رسمی همکاری طرفین است و به همین جهت رعایت اصول و الزامات حقوقی در آن حائز اهمیت است.
شما ضمن آنکه میتوانید از خدمات مشاوره حقوقی دادگام بهره مند شوید، از قرارداد جعاله انجام امور ثبتی آماده که در سامانه دادگام بارگذاری شده نیز استفاده نمایید.
