قرارداد خرید و فروش زمین

یکی از رایج ترین و پرکاربردترین قراردادها میان مردم قراردادهای مربوط به خرید و فروش است. برای مثال قرارداد خرید و فروش خودرو، خانه، آپارتمان، زمین، مغازه ، کالا و … نمونه‌هایی از قراردادهای خرید و فروش هستند که هر کدام شرایط خاص خود را داشته و باید نکات حقوقی به خصوصی در آن مد نظر قرار گیرد و لازم استبرای هریک، یک قرارداد اصولی با پوشش تمام ریسک های محتمل، تنظیم شود؛ چرا که موضوعات این نوع از خرید و فروش‌ها مثل ملک و خانه از با ارزش‌ترین دارایی‌های افراد محسوب شده و کوچک‌ترین سهل انگاری در تنظیم قرارداد مربوطه به خصوص با نوسانات اقتصادی این سال‌ها، می‌تواند منجر به از دست دادن بخش زیادی از سرمایه طرفین گردد.

از آنجایی که قانون گذار در تشریح قواعد مربوط به خرید و‌فروش، از اصطلاحات تخصصی استفاده کرده، بهتر است قبل از پرداختن به شرایط و نحوه تنظیم این قراردادها، با چند اصطلاح رایج حقوقی آشنا شویم.به طور مثال،

 بیع : قراردادی که هدف از آن خرید و‌فروش می باشد.

مبیع: مالی که فروخته می شود.

ثمن: آنچه خریدار به فروشنده در مقابل مالی که خریده، می‌پردازد.

بایع: همان فروشنده.

مشتری : همان خریدار.

عوضین : دو موضوعی که با یکدیگر مبادله می شوند. ( مبیع و ثمن قراردادی )

قرارداد خرید و فروش یا همان بیع، علاوه بر نکات اختصاصی و قواعد خاص خود، از قواعد عمومی مربوط به صحت معاملات نیز تبعیت می‌کند .مطابق ماده 190قانون مدنی، برای صحت هر معامله باید قصد طرفین و رضای آنها ، اهلیت طرفین،معین بودن مورد معامله و مشروعیت جهت معامله ملاحظه گردد.

بیع یا همان قرارداد خرید و فروش در ماده ۳۳۸ قانون مدنی، تملیک عین به عوض معلوم تعریف شده است. از منظر قانون مدنی بیع یک عقدی لازم، تملیکی،معوض و اصولا رضایی است.

همانطور که در ماده ۱۹۰ قانون مدنی نیز اشاره شده، برای صحت هر معامله لازم است طرفین اهلیت قانونی برای آن معامله را دارا باشند. در بیع علاوه بر اهلیت قانونی، اهلیت تصرف در مبیع یا ثمن نیز برای هر یک از طرفین ضروری است. منظور از اهلیت قانونی همان عقل، بلوغ و رشد است و‌منظور از اهلیت تصرف، اختیار در تصرف موضوع تعهد می باشد. به عنوان مثال یک تاجر ورشکسته برای فروش اموال خود اهلیت قانونی دارد ولی اختیار تصرف در اموال خود را ندارد.یا مواردی مانند فروش مال غیر یا فروش مال مرهونه نیز به واسطه فقدان اختیار تصرف، نافذ نخواهد بود.

دقت داشته باشید که مبیع در عقد بیع، عین است نه منفعت. چرا که اگر منفعت در مقابل عوض معلوم تملیک شود، ماهیتا اجاره محسوب شده و قواعد اجاره ناظر برآن خواهد بود.

درخصوص ثمن، ضرورتی ندارد که وجه رایج و پول باشد؛ هرچند متداول تر است اما ایرادی ندارد که ثمن، به صورت کالا یا خدمات، ابرا دین یا حق الامتیاز باشد.

از آنجایی که بیع از جمله عقود معوض و مغابنه ای محسوب می شود، لازم است عوضین آن از نظر ارزش اقتصادی متعادل باشند و باهم برابری کنند؛ بیعی که ثمن آن صوری یا ناچیز باشد، بیع نبوده و حسب مورد باطل، هبه یا صلح قلمداد می گردد.

از شرایط دیگر عوضین در قرارداد خرید و فروش آن است که باید از نظر قانونی دارای مشروعیت و مالیت باشند؛ چرا که بیع چیزی که خرید و فروش آن قانونا ممنوع است یا چیزی که مالیت ندارد، باطل است. برای مثال بیع مال موقوفه،اموال عمومی، مشروبات الکلی و … را می توام مصادیقی از حکم عبارت مذکور دانست.

یکی دیگر از شرایط مبیع آن است که بایع باید قدرت بر تسلیم آن به مشتری را داشته باشد، در غیر اینصورت بیع باطل خواهد بود.هر چند ناتوانی موقت بایع در تسلیم مبیع موجب بطلان نیست و صرفا در صورت جهل مشتری ، موجب ایجاد حق فسخ است.

مورد معامله در قرارداد خرید و فروش نیز باید از هرجهت مانند جنس، وصف و مقدار مشخص باشد و همچنین باید معین  باشد و اگر به صورت مردد میان دو یا چند چیز باشد، موجب بطلان عقد است.

اطلاع از مواردی که سبب بطلان قرارداد خرید و فروش است از این جهت حائز اهمیت است که چنانچه بیعی صحیحا واقع نشود، اثری در انتقال مالکیت نداشته و مطابق نظر دکتر کاتوزیان، کسی که به موجب بیع فاسد، مالی را در تصرف دارد در حکم غاصب بوده و ضامن عین و منافع آن مال می باشد. هرچند با رضایت مالک آن را در تصرف داشته یا از فساد معامله بی اطلاع بوده باشد.

خرید و فروشی که صحیحا واقع شود و تمام الزامات حقوقی در آن رعایت شود، دارای آثاری است. مطابق ماده ۳۶۲ از قانون مدنی، به مجرد وقوع عقد بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می گردد.دقت داشته باشید که حتی اگر حق فسخی برای طرفین در نظر گرفته شده باشد، لین حق فسخ مانع از انتقال مالکیت نیست. به بیان دیگر نیاز نیست تا زمان حق فسخ طرفین به اتمام رسد تا سپس مالکیت به آنها منتقل شود.از دیگر آثار بیع صحیح آن است که، مشتری را به تادیه ثمن و بایع را به تسلیم مبیع ملزم می سازد.

یکی از مواردی که افراد گاها در تشخیص آن دچار اشتباه می شوند و لازم در خصوص آن شفاف سازی شود، مبایعه نامه و قولنامه است.

مبایعه نامه در حقیقت همان قرارداد خرید و فروش است که به موجب آن مالکیت مال به دیگری منتقل می شود.اما قولنامه، قراردادی عهدی است که حاکی از تعهد طرفین به انشا و انعقاد قراردادی مانند بیع در آینده است.

دقت داشته باشید که نکات بیان شده صرفا کلیاتی از  الزامات و نکات حقوقی عقد بیع یا قرارداد خرید و فروش بود؛ بسته به اینکه موضوع خرید و فروش چه باشد، الزامات حقوقی متفاوتی باید ملاحظه گردد.چرا که مسلما نکات حقوقی که در تنظیم قرارداد خرید و فروش خانه باید مدنظر قرار داد با نکات مربوط به خرید و فروش خودرو یا کالا یا زمین و… متفاوت است.

هر کدام از این قراردادها بسته به موضوع خود، دارای ریسک ها و چالش های متفاوتی هستند. برای مثال در خصوص قرارداد خرید و فروش زمین ، لازم است سابقه ثبتی زمین از جهت بلامعارض بودن آن بررسی شود یا درخصوص انتقال زمین مشاع، لازم است حتما مشخصات و امضای تمام مالکان ذیل کلیه صفحات قرارداد درج شود و مواردی از این قبیل.

در ادامه به بیان برخی نکات مهم که در تنظیم قرارداد خرید و فروش زمین باید مد نظر قرار گیرد، اشاره می کنیم :

نکات مهم در تنظیم قرارداد خرید و فروش زمین

1.مورد معامله

مورد معامله خرید و فروش در حقیقت همان موضوع معامله است. رکن اصلی هر قراردادی که شاکله آن را تعیین می‌کند، موضوع آن است.موضوع، مقدمه ایست بر آنچه که لازم است در متن قرارداد ذکر شود و به همین جهت باید جامع و مانع باشد.

در این بند از قرارداد بهتر است مورد معامله به طور کامل و شفاف به همراه جزئیات بیان شود. توصیه می‌شود تعداد دانگ قطعه زمین با شماره پلاک ثبتی و سند رسمی، به همراه ذکر دقیق مساحت و نشانی زمین، همچنین تعیین نوع کاربری زمین مورد معامله، در این بند از قرارداد تصریح شود.

2.ثمن معامله و نحوه پرداخت

در این بند از قرارداد، مبلغ به ازای هر متر مربع مشخص می شد و سپس مبلغ نهایی با در نظر گرفتن متراژ موضوع قرارداد تعیین می شود. نحوه پرداخت نیز با توافق طرفین مشخص می شود.

برای مثال قسمتی از مبلغ، به صورت نقدی و همزمان با امضای قرارداد پرداخت شود و برای مابقی اقساط در نظر گرفته شود.

حتی می‌توان پرداخت قسمتی از مبلغ را نیز منوط به تنظیم سند رسمی نمود.

3. تسلیم مورد معامله

در این بند از قرارداد، تاریخ و زمان دقیق تعهد فروشنده نسبت به تسلیم مورد معامله به خریدار و فراهم کردن موجبات وضع ید خریدار نسبت به آن مشخص می‌شود.

4. تنظیم سند رسمی

یکی از پرچالش ترین مراحل خرید و فروش زمین، تنظیم سند رسمی مالکیت است. بهتر است در قرارداد خرید و فروش، بندی جداگانه به این موضوع اختصاص یابد و ضمانت اجرای مناسبی برای آن در نظر گرفته شود تا بعدا از این حیث میان طرفین اختلافی نباشد.

در این بند از قرارداد، تاریخ و زمان دقیق تعهد فروشنده نسبت به حضور در دفتر اسناد رسمی مورد توافق، جهت انتقال سند رسمی به نام خریدار تعیین می‌شود.

توصیه می شود در این بند از قرارداد در خصوص مقدمات تنظیم سند رسمی مانند اخذ استعلامات، هزینه های مالیاتی و شهرداری، هزینه های مربوط به نقل و انتقالات سند و… توافق صورت گیرد و مشخص شود که هزینه های مذکور بر عهده فروشنده می باشد یا خریدار.

5.شروط قرارداد

موارد مورد توافق طرفین می تواند در قالب شروط ضمن عقد، در این قسمت از قرارداد ذکر شود. دقت داشته باشید که ذکر تعهد بدون در نظر گرفتن ضمانت برای اجرای آن، کاری بی فایده است و باید علاوه بر تعهدات، ضمانت اجرا نیز ذکر گردد.

از جمله شروطی که در این قسمت از قرارداد می تواند مورد اشاره قرار گیرد، عبارت است از:

1-5 به غیر از موارد مصرح در این قرارداد، طرفین فی المجلس کلیه خیارات قانونی از جمله غبن افحش را از خود سلب و ساقط نمودند.

2-5 طرفین فی المجلس اقرار نمودند که مبیع یا ثمن در رهن نبوده، به نفع دیگری توقیف نشده و به طور کلی هیچ حق عینی نسبت به آن برای اشخاص ثالث ایجاد نشده است. چنانچه بر خلاف آن ثابت شود و بطلان معامله احراز گردد، فروشنده یا خریدار علاوه بر استرداد مال درایفتی، قیمت روز مبیع یا ثمن را به عنوان غرامت به طرف مقابل پرداخت خواهد نمود.

3-5 با توافق طرفین مقرر گردید چنانچه زمین مورد معامله کسری مساحت داشته باشد، فروشنده به ازای هر متر مربع کسری، قیمت روز زمین را به خریدار باز خواهد گرداند و چنانچه افزایش مساحت داسته باشد، خریدار به ازای هر متر مربع افزایش مساحت، قیمت روز زمین را به فروشنده خواهد پرداخت. طرفین در این مورد حق فسخ نخواهند داشت.

4-5 چنانچه فروشنده در تاریخ مقرر به هر دلیلی برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه اسناد رسمی حاضر نشود، یا علی رغم حضور، مقدمات انتقال سند را فراهم نکند، خریدار حق فسخ معامله را خواهد داشت.

5-5 در صورت عدم پرداخت ثمن به صورت کلی یا جزئی در موعد مقرر، فروشنده حق فسخ خواهد داشت. و…

کلام آخر:

تنظیم قرارداد خرید و فروش اهمیت زیادی دارد؛ زیرا این اسناد حقوق و وظایف طرفین را به وضوح مشخص نموده و از ابهاماتجلوگیری می‌نمایند. تنظیم یک قرارداد خرید و فروش اصولی همگام با رعایت نکات حقوقی، احتمال اشتباهات را کاهش داده و از ورود به اختلافات ناخواسته جلوگیری می‌کند. همچنین یک قرارداد اصولی با در نظر گرفتن ضمانت اجراهای مناسب، این اطمینان را به طرفین می دهد که طرف مقابل موظف به اجرای تعهدات خود است و در صورت نقض، تدابیر قانونی قابل اجرا خواهند بود.

شما می‌توانید ضمن دریافت مشاوره حقوقی از دادگام، از قراردادهای آماده که در سامانه دادگام بارگذاری شده و به طور کامل ریسک های طرفین را پوشش می‌دهد، استفاده نمایید.