یکی از متداولترین و کاربردیترین توافقنامههای بین افراد، توافقنامههای مربوط به خرید و فروش است. به عنوان مثال، توافقنامه خرید و فروش خودرو، خانه، آپارتمان، زمین، مغازه و سایر موارد، نمونههایی از توافقنامههای خرید و فروش هستند که هر یک شرایط خاص خود را دارند و بایستی نکات حقوقی خاصی را در رابطه با هر یک از موارد مذکور در نظر گرفت. برای هر یک از این توافقنامهها، لازم است یک توافقنامه کامل و جامع با پوشش تمامی ریسکهای ممکن تنظیم شود؛ زیرا مواردی مانند ملک و خانه از داراییهای گرانبهای افراد به شمار میآیند و حتی کوچکترین اشتباهی در تنظیم توافقنامه ممکن است منجر به از دست دادن بخش قابل توجهای از سرمایه طرفین شود.
به دلیل اینکه قانونگذار در تبیین اصول مرتبط با خرید و فروش از اصطلاحات تخصصی حقوقی استفاده نموده است، مناسب است که پیش از بررسی شرایط و روش تنظیم این گونه قراردادها، با چند اصطلاح حقوقی متداول آشنا گردیم. به عنوان مثال:
بیع: یک توافق که هدف آن خرید و فروش میباشد.
مبیع: مالی که به فروش میرسد.
ثمن: مقداری که خریدار به فروشنده برای مالی که خریده، پرداخت میکند.
بایع: همان فروشنده.
مشتری: همان خریدار.
عوضین: دو موضوع که با یکدیگر مبادله میشوند (مثلاً مالی که به فروش میرسد و مقداری که برای آن پرداخت میشود)
قرارداد خرید و فروش یا بیع، علاوه بر نکات خاص و قواعد اختصاصی خود، از قواعد عمومی مربوط به صحت معاملات نیز تبعیت میکند. مطابق ماده 190 قانون مدنی، برای اعتبار هر معامله، قصد و رضایت طرفین، اهلیت آنها، معین بودن موضوع معامله و مشروعیت جهت مصرح معامله بایستی مورد توجه قرار گیرد.
قرارداد بیع، مطابق ماده 338 قانون مدنی عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم. در حقوق مدنی عقد بیع لازم، تملیکی، معوض و علیالأصول غیرتشریفاتی یا رضایی شمرده میشود. طبق ماده 190 قانون مدنی، اهلیت قانونی طرفین برای صحت هر معامله لازم است. علاوه بر اهلیت قانونی، توانایی تصرف در مبیع یا ثمن نیز برای هر یک از طرفین بیع الزامی است. اهلیت قانونی به سلامت عقل، بلوغ و اهلیت قانونی اشاره دارد، در حالی که اهلیت تصرف به جایزالتصرف بودن در أموال مربوط میشود. به عنوان مثال، یک فرد ورشکسته ممکن است توانایی قانونی برای فروش دارایی خود را داشته باشد، اما حق تصرف در دارایی خود را ندارد. لذا فروش یا رهن آن به دلیل عدم حق تصرف صحیح نخواهد بود. توجه به این نکته ضروری است که در قرارداد بیع، تاکید بر انتقال مالکیت است نه صرف منفعت. اگر تعیین شود که انتقال منفعت در ازای عوضی دیگر رخ داده است، اساساً اجاره محسوب میشود و با استناد به اصل حاکمیت أراده باطنی که در نظام حقوقی ایران پذیرفته شده، قوانین حاکم بر عقد اجاره اعمال میشود.
در خصوص مباحث مرتبط با خرید و فروش، لازم نیست که پرداخت ثمن از طریق وجه نقد یا پول انجام شود؛ هرچند که پرداخت نقدی متداول تر است، اما مشکلی ندارد اگر پرداخت به صورت کالا یا خدمات، یا حتی با بهرهگیری از حق امتیاز صورت گیرد.
از آنجایی که خرید و فروش از جمله قراردادهای معوض و مبتنی بر مغابنه محسوب میشود، ضروری است که طرفین قرارداد ارزش معادلی را دریافت کنند و تعادل اقتصادی حفظ شود؛ خریدی که مبلغ آن پایین یا نامعقول یا دارای تفاوت ارزش فاحشی باشد، معتبر نبوده و در صورت لزوم باطل و باید بازپرداخت یا تسلیم به عنوان هبه یا صلح صورت گیرد.
از شرایط دیگر خرید و فروش، مشروعیت و مالیت داشتن مورد معامله در قرارداد است؛ زیرا خرید و فروش چیزی که قانونا ممنوع یا بدون مالیت باشد، باطل است. به عنوان نمونه، میتوان مواردی چون فروش مال موقوفه، اموال عمومی، مشروبات الکلی و غیره را به عنوان نمونههایی از این حکم دانست. یکی از شرایط دیگر در قرارداد خرید و فروش این است که فروشنده باید قدرت تحویل دادن کالا به خریدار را داشته باشد؛ در غیر اینصورت، قرارداد فسخ خواهد شد. هرچند ناتوانی موقت فروشنده در تحویل دادن کالا، بطلان قرارداد را در پی ندارد و تنها در صورت عدم آگاهی خریدار، حق فسخ ایجاد میکند. همچنین، مورد معامله در قرارداد خرید و فروش باید از همه جوانب از جمله نوع، توصیف و مقدار مشخص باشد و باید مشخص و معین باشد؛ در صورت مردد بودن معامله میان دو یا چند مورد، سبب ابطال قرارداد فراهم میشود.
اطلاع از مواردی که به ابطال قرارداد خرید و فروش منجر میشوند، از اهمیت بالایی برخوردار است، زیرا اگر قرارداد به درستی اجرا نشود، تأثیری در انتقال مالکیت ندارد و طبق نظر دکتر کاتوزیان، فردی که به دلیل بیع نامعتبر، مالکیت را به دست آورده است، در حکم غاصب بوده و مسئول عین و منافع آن مال خواهد بود. حتی اگر مالک اصلی با این وضعیت موافقت کرده و یا از نقص معامله آگاه نباشد، همچنان این وضعیت صرفاً با رضایت او یا عدم آگاهی او از فساد معامله، تغییر نمیکند.خرید و فروشی که به درستی انجام شود و تمامی الزامات حقوقی آن رعایت شود، تأثیراتی دارد. طبق ماده ۳۶۲ از قانون مدنی، به محض انعقاد قرارداد خرید، خریدار مالک کالا و فروشنده مالک مبلغ میشود.
قرارداد خرید، مشتری را مالک کالا و فروشنده را مالک مبلغ میسازد. باید توجه داشت که حق فسخ حتی اگر برای طرفین در نظر گرفته شده باشد، این حق مانع از انتقال مالکیت نمیشود. به عبارت دیگر، نیازی به انتظار برای اتمام حق فسخ توسط طرفین برای انتقال مالکیت وجود ندارد. یکی از دیگر تأثیرات مثبت قرارداد خرید، این است که مشتری را به پرداخت مبلغ و فروشنده را به تحویل دادن کالا ملزم میکند. یکی از مواردی که اغلب افراد در تفاوت آن دچار اشتباه میشوند و نیاز به روشنسازی دارد، مبایعهنامه و قولنامه است.
مبایعهنامه در واقع همان قرارداد خرید و فروش است که به وسیله آن مالکیت کالا یا مال به فرد دیگری منتقل میشود. اما قولنامه، یک تعهد پیشینی است که نشاندهنده تعهد طرفین به انجام و انعقاد یک قراردادی مانند خرید و فروش در آینده است.
باید توجه داشت که این نکات فقط بهعنوان یک مرور اجمالی نسبت به الزامات و نکات حقوقی قرارداد خرید و فروش یا مبایعهنامه و قولنامه بیان شده است؛ بسته به موضوع خرید و فروش، الزامات حقوقی متفاوتی وجود دارد که باید در نظر گرفته شود. زیرا بدون شک نکات حقوقی مرتبط با قرارداد خرید و فروش یک خانه با نکات مرتبط با خرید و فروش یک خودرو یا کالا یا زمین و غیره متفاوت خواهد بود.هر کدام از این قراردادها بسته به موضوع خود، دارای ریسکها و چالشهای متفاوتی هستند. برای مثال در خصوص قرارداد خرید و فروش مغازه، لازم است نوع کاربری و حق سرقفلی آن بررسی شود یا درخصوص انتقال مغازه مشاع، لازم است حتما مشخصات و امضای تمام مالکان ذیل کلیه صفحات قرارداد درج شود و مواردی از این قبیل.
در ادامه به بیان برخی نکات مهم که در تنظیم قرارداد خرید و فروش مغازه باید مد نظر قرار گیرد، اشاره میکنیم:
نکات مهم در تنظیم قرارداد خرید و فروش مغازه
1.مورد معامله
مورد معامله خرید و فروش در حقیقت همان موضوع معامله است. رکن اصلی هر قراردادی که شاکله آن را تعیین میکند، موضوع آن است.موضوع، مقدمه ایست بر آنچه که لازم است در متن قرارداد ذکر شود و به همین جهت باید جامع و مانع باشد.
در این بند از قرارداد بهتر است مورد معامله به طور کامل و شفاف به همراه جزئیات بیان شود. توصیه میشود تعداد دانگ عرصه و اعیان مغازه با شماره پلاک ثبتی و سند رسمی، به همراه ذکر دقیق مساحت و نشانی مغازه، و همچنین تعیین نوع کاربری مغازه در این بند از قرارداد تصریح شود. ذکر مواردی مانند خط تلفن، انشعاب برق و گاز، تعداد کولر و پکیج و جمیع توابع عرفی و قانونی، به رفع هر چه بیشتر ابهامات قراردادی کمک مینماید. همچنین بهتر است در این بند ذکر شود که تمامی موارد فوق به روئیت فروشنده و خریدار رسیده و طرفین نسبت به تمام اوصاف و ویژگیهای مذکور، آگاه میباشند.
2. ثمن معامله و نحوه پرداخت
در این بند از قرارداد، مبلغ به ازای هر متر مربع مشخص میشد و سپس مبلغ نهایی با در نظر گرفتن متراژ موضوع قرارداد تعیین میشود. نحوه پرداخت نیز با توافق طرفین مشخص میشود.
برای مثال قسمتی از مبلغ، به صورت نقدی و همزمان با اممضای قرارداد پرداخت شود و برای مابقی اقساط در نظر گرفته شود.
حتی میتوان پرداخت قسمتی از مبلغ را نیز منوط به تنظیم سند رسمی نمود.
3. تسلیم مورد معامله
در این بند از قرارداد، تاریخ و زمان دقیق تعهد فروشنده نسبت به تسلیم مورد معامله به خریدار و فراهم کردن موجبات وضع ید خریدار نسبت به آن مشخص میشود.
4.تنظیم سند رسمی
یکی از پرچالش ترین مراحل خرید و فروش مغازه ، تنظیم سند رسمی مالکیت است. بهتر است در قرارداد خرید و فروش، بندی جداگانه به این موضوع اختصاص یابد و ضمانت اجرای مناسبی برای آن در نظر گرفته شود تا بعدا از این حیث میان طرفین اختلافی نباشد.
در این بند از قرارداد، تاریخ و زمان دقیق تعهد فروشنده نسبت به حضور در دفتر اسناد رسمی مورد توافق، جهت انتقال سند رسمی به نام خریدار تعیین میشود.
توصیه میشود در این بند از قرارداد در خصوص مقدمات تنظیم سند رسمی مانند اخذ استعلامات، هزینه های مالیاتی و شهرداری، هزینههای مربوط به نقل و انتقالات سند و… توافق صورت گیرد و مشخص شود که هزینه های مذکور بر عهده فروشنده میباشد یا خریدار.
5.شروط قرارداد
موارد مورد توافق طرفین میتواند در قالب شروط ضمن عقد، در این قسمت از قرارداد ذکر شود. دقت داشته باشید که ذکر تعهد بدون در نظر گرفتن ضمانت برای اجرای آن، کاری بی فایده است و باید علاوه بر تعهدات، ضمانت اجرا نیز ذکر گردد.
از جمله شروطی که در این قسمت از قرارداد میتواند مورد اشاره قرار گیرد، عبارت است از:
1-5 به غیر از موارد مصرح در این قرارداد، طرفین فی المجلس کلیه خیارات قانونی از جمله غبن افحش را از خود سلب و ساقط نمودند.
2-5 طرفین فی المجلس اقرار نمودند که مبیع یا ثمن در رهن نبوده، به نفع دیگری توقیف نشده و به طور کلی هیچ حق عینی نسبت به آن برای اشخاص ثالث ایجاد نشده است. چنانچه بر خلاف آن ثابت شود و بطلان معامله احراز گردد، فروشنده یا خریدار علاوه بر استرداد مال دریافتی، قیمت روز مبیع یا ثمن را به عنوان غرامت به طرف مقابل پرداخت خواهد نمود.
3-5 با توافق طرفین مقرر گردید چنانچه مغازه مورد معامله کسری مساحت داشته باشد، فروشنده به ازای هر متر مربع کسری، قیمت روز مغازه را به خریدار باز خواهد گرداند و چنانچه افزایش مساحت داسته باشد، خریدار به ازای هر متر مربع افزایش مساحت، قیمت روز مغازه را به فروشنده خواهد پرداخت. طرفین در این مورد حق فسخ نخواهند داشت.
4-5 چنانچه فروشنده در تاریخ مقرر به هر دلیلی برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه اسناد رسمی حاضر نشود، یا علی رغم حضور، مقدمات انتقال سند را فراهم نکند، خریدار حق فسخ معامله را خواهد داشت.
5-5 در صورت عدم پرداخت ثمن به صورت کلی یا جزئی در موعد مقرر، فروشنده حق فسخ خواهد داشت. و…
کلام آخر:
تنظیم قرارداد خرید و فروش اهمیت زیادی دارد؛ زیرا این اسناد حقوق و وظایف طرفین را به وضوح مشخص نموده و از ابهامات جلوگیری مینمایند. تنظیم یک قرارداد خرید و فروش اصولی همگام با رعایت نکات حقوقی، احتمال اشتباهات را کاهش داده و از ورود به اختلافات ناخواسته جلوگیری میکند. همچنین یک قرارداد اصولی با در نظر گرفتن ضمانت اجراهای مناسب، این اطمینان را به طرفین میدهد که طرف مقابل موظف به اجرای تعهدات خود است و در صورت نقض، تدابیر قانونی قابل اجرا خواهند بود.
شما میتوانید ضمن دریافت مشاوره حقوقی از دادگام، از قراردادهای آماده که در سامانه دادگام بارگذاری شده و به طور کامل ریسکهای طرفین را پوشش میدهد، استفاده نمایید.
