امروزه یکی از مهمترین بخشهای زیربنایی در توسعه اقتصادی هر کشور صنعت ساختمان سازی است؛ در این راستا ما با عدهای مالک زمین مواجه هستیم که لزوماً تخصص یا توانایی فنی و مالی ساخت و ساز را ندارند، بنابراین دو گروه صاحبان زمین به همراه صاحبان تخصص فنی و توان مالی، درصدد همکاری و مشارکت با یکدیگر برمیآیند و اقدام به انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت مینمایند. از آنجا که مالک زمین چیزی جز زمین ندارد تا در ازای ساخت و ساز بپردازد، میپذیرد سهمی را از آنچه ساخته شده، به سازنده تعلق یابد.
قرارداد مشارکت در ساخت یک توافق نامه است که جزئیات مشارکت هر طرف در فرآیند ساخت یک ساختمان را تعیین میکند. این شامل نقش وظیفها، مسئولیتها، حقوق و تعهدات هر شرکت کننده در پروژه میشود.
دریک قرارداد مشارکت در ساخت، مواردی مانند تعیین وظایف هر شرکت کننده، تخصیص منابع مالی و انسانی، زمانبندی پروژه، نحوه تقسیم سود یا هزینهها، شرایط پایاننامه پروژه، و حل اختلافات ممکن است مشخص شوند. این قراردادها به عنوان یک راهنمای حقوقی برای همکاری بین اطراف در فرآیند ساختمانسازی عمل میکنند.
استفاده از نهاد مشارکت جهت ساخت ساختمان مزایا و معایبی در بردارد، از جمله مزایا و معایب آن میتوان به موارد ذیل اشاره نمود:
مزایا:
- کاهش هزینهها: مشارکت در ساخت میتواند باعث بهینهسازی هزینهها و مصرف منابع شود.
- توانمندی بهبود یافته: همکاری با تخصصهای مختلف منجر به توانمندسازی بیشتر در اجرای پروژه میشود.
- کاهش ریسکها: تقسیم مسئولیتها و ریسکها بین اعضای پروژه، امکان مدیریت بهتری از وضعیت را فراهم میکند.
- تجربه و دانش مشترک: اشتراک دانش و تجربه میان اعضای پروژه، منجر به بهبود کیفیت اجرا میشود.
معایب:
- پیچیدگی در مدیریت: هماهنگی بین اعضا و مدیریت پروژه ممکن است چالشهایی ایجاد کند.
- مسائل حقوقی: تدوین قراردادها و حل اختلافات ممکن است به عنوان یک چالش مطرح شود.
- احتمال تفاوتهای نظر: اعضای پروژه ممکن است در زمینههای مختلف تفاوتهای نظر داشته باشند.
- پیچیدگی در تقسیم سود و ضرر: تعیین نقش هر شرکتکننده در تقسیم سود و هزینهها ممکن است مشکلاتی ایجاد کند.
مشارکت در ساخت اهمیت بسیاری دارد. این امر نه تنها به بهرهوری و بهینگی در اجرای پروژههای ساختمانی کمک میکند بلکه به عنوان یک راهکار توسعهای نیز شناخته میشود. مزایای مشارکت در ساخت شامل بهبود توانمندیها، کاهش هزینهها، اشتراک دانش و تجربه، کاهش ریسکها و افزایش اطمینان در اجرای پروژه میشوند.
در حقیقت، قرارداد مشارکت در ساخت و ساز، قراردادیست که در آن مالک زمین با شخص دیگری توافق میکند تا در ازای اجرای پروژه ساختمانی،در آنچه ساخته شده شریک گردد. در این حالت قیمت زمین محاسبه و به عنوان آورده مالک محسوب میشود. سازنده نیز سرمایهای را برای احداث بنا منظور مینماید که آورده او محسوب میشود؛ این سرمایه ترکیبی از نیروی کار، تخصص سازنده و وجه نقد است.
بر اساس نسبت سنجی میان آوردهها، قدرالسهم هر طرف در قرارداد مشارکت در ساخت، تعیین میشود. طرفین پس از پایان عملیات ساخت و ساز، با توافق یکدیگر و مطابق قرارداد شمارکت در ساخت وساز، سازه را به نسبت قدرالسهم خود، تفکیک و تقسیم میکنند و برای هر واحد، سند مجزا به نام مالک آن (حسب مورد مالک زمین یا سازنده) صادر میگردد.
در قرارداد مشارکت در ساخت، مالک زمین حقوق بیشتر و تعهدات به مراتب کمتری نسبت به سازنده دارد؛ چرا که تعهد اساسی وی تسلیم زمین به سازنده است و دیگر تعهدات وی مانند اقدامات ثبتی یا اخذ پروانه ساختمان را میتوان ضمن قرارداد، به عهده سازنده واگذار نمود.
از سوی دیگر تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت، در مقابل مالک بیشتر خواهد بود، که مهمترین آن تسلیم حق السهم مالک از بنای احداث شده، است. ضمن آنکه تکمیل پروژه (احداث ساختمان)، از بدیهیات و چهارچوبهای اساسی این قرارداد است که هیچ توافقی خلاف آن راه ندارد.
مناسب است اموری همچون دوره تحویل موقت و دوره تحویل قطعی، تعلیق قرارداد به موجب بروز قوه قاهره، امکان پیش فروش بخشی از قدر سهمها به ثالث پس از پیشرفت فیزیکی نسبتاً معقولی، تعدیل قرارداد در اثر تغییر اوضاع و احوال، ارجاع اختلافات به داوری و… در قرارداد مشارکت در ساخت قید گردد.
نکات مهم در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
1-طرفین قرارداد:
اشخاصی که میخواهند طرف قرارداد مشارکت در ساخت باشند، باید واجد صلاحیت و اهلیت کامل برای انعقاد و اجرای آن باشند. بررسی مواردی از جمله آنکه فرضاً سازنده ورشکسته نباشد، اموال وی توقیف نشده باشد، ممنوع المعامله نباشد، صلاحیت علمی و فنی لازم را داشته باشد، سرمایه و امکانات کافی برای اجرای تعهدات را در اختیار داشته باشد و … تا حد زیادی در جلوگیری از اختلافات بعدی ناشی از مشارکت در ساخت، کمک میکند.
2-تعهدات طرفین:
در این قسمت از قرارداد مشارکت در ساخت، تعهدات طرفین ذکر میشود. دقت داشته باشید که ذکر تعهد بدون در نظر گرفتن ضمانت اجرای مناسب آن، کاری بی فایده است و عواقب حقوقی ناخوشایندی میتواند برای طرفین به دنبال داشته باشد.
از جمله تعهداتی که برای طرفین میتوان در نظر گرفت، به موارد ذیل اشاره نمود:
1-2 تعهدات مالک:
1-1-2 اخذ پروانه ساختمان: کلیه مالکین اراضی در حریم شهرها مکلفند قبل از هر اقدام عمرانی و شروع ساخت و ساز، از شهرداری محل، پروانه ساختمان اخذ نمایند.
2-1-2 تحویل قطعه زمین: مالک مکلف است ظرف مدت معینی از انعقاد قرارداد (معمولاً یک ماه) زمین را به منظور شروع اجرای عملیات ساخت و ساز در اختیار شریک قرار دهد. در صورت استنکاف مالک از تحویل، اجرای هیچ یک از تعهدات آغاز نخواهد شد.
3-1-2 اقدامات ثبتی و تفکیک ملک: لازم است مالک زمین با حضور در دفتر اسناد رسمی، نسبت به انتقال رسمی سهم شریک از زمین، اقدامات لازم را انجام دهد.
2-2 تعهدات سازنده:
1-2-2 انجام پروژه ساخت و ساز: انجام پروژه ساخت و ساز تعهد اصلی سازنده به شمار میرود؛ سازنده به حکم عقل لازم است مقدمات آن را نیز فراهم کند. بنابراین تعهد اصلی متضمن تعهدات دیگری نیز هست که از آنها با نام تعهدات فرعی یاد میشود؛ مثل تأمین نیروی انسانی، اخذ مجوزهای ضروری، تامین مصالح و مواداولیه، انعقاد قرارداد با پیمانکار و…
از آنجا که در قرارداد مشارکت در ساخت، کل هزینههای انجام ساخت و ساز برعهده سازنده است، لذا وی تعهدات فرعی را نیز به نام و حساب خود انجام میدهد.
البته سازنده لازم است برای اجرای پروژه شرایطی را رعایت کند از جمله اجرای به موقع؛
اقتضای طبیعت عمل ساخت و ساز به گونهای است که عامل زمان در آن تاثیر و نقش بسزایی دارد. مدیریت باید به گونهای باشد که پروژه در زمان تعیین شده به مرحله اجرا درآید و به موقع به پایان برسد. علاوه بر آن مالک میتواند در راستای اعمال حق نظارت خود خسارت تاخیر یا عدم انجام مورد مقرر را پیش بینی کند.
2-2-2 حفاظت نیروی انسانی تحت امر وی و همچنین خسارات ناشی از انجام عملیات ساختمانی از طریق بیمه؛
3-2-2 همچنین سازنده مکلف است در طول مدت مورد توافق پس از تحویل آپارتمان به مالک در صورت بروز هرگونه خسارات یا ایراد جزئی و کلی که ناشی از قصور تحویل گیرنده نباشد، بدون اخذ وجهی از مالک، خسارات را برطرف کند.
3-نظارت بر حسن اجرای قرارداد:
مالک زمین حق دارد در طول عملیات اجراییبر تمامی کارها نظارت داشته باشد. اگر تخلفی از شرایط ساخت و ساز اعم از کیفی یا کمی مشاهده کند میتواند از سازنده، رعایت شرایط قراردادی مشارکت در ساخت و قانونی را مطالبه کند و در صورت عدم ترتیب اثر، الزام او را از دادگاه بخواهد؛ همچنین درصورت اقتضا، از حق فسخ یا سایر آثار و تضمینات قراردادی استفاده نماید.
4-نحوه پیش فروش قدرالسهم:
در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز به هر یک از طرفین این اختیار داده میشود که پس از پیشرفت درصد مشخصی از عملیات ساخت و ساز، تا سقف معینی از قدرالسهم خود را به ثالث پیش فروش کنند؛ این امکان در اغلب موارد پس از ۳۰ یا ۴۰ درصد پیشرفت ساخت و ساز پیش بینی شده است.
5-تعدیل در اثر تغییر اوضاع و احوال:
چنانچه پس از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت ، بهای مصالح و هزینههای ساخت چنان افزایش یابد که نه تنها اجرای تعهد نامعقول و پرهزینه شود بلکه قدرالسهم مالک زمین را با کاهش جدی روبرو سازد و در نتیجه موجب برهم خوردن تعادل مالی قرارداد مشارکت در ساخت گردد، طرف زیان دیده حق دارد تعدیل یا فسخ قرارداد را مطالبه کند. چرا که طرفینبر مبنای بقای وضع موجود و متعادل ماندن دوعوض، قرارداد منعقد میکنند و خود را تنها بر همین مبنا مقید به اجرای آن میدانند.
هرچند میتوان هیچگونه تعدیلی در مبلغ قرارداد مشارکت در ساخت در نظر نگرفت و طبق توافق طرفین، نوسانات بعدی تاثیری در قرارداد نداشته باشد.
کلام آخر:
به علت نوپا بودن و فقدان قانون مدون در خصوص مشارکت در ساخت، شاهد افزایش اختلافات در محاکم قضایی هستیم. اختلافات مطروحه اغلب ناشی از عدم وجود دانش حقوقی و عدم شفافیت مفاد قرارداد است؛ غالب اختلافات مواردی از قبیلعدم انجام عملیات ساخت و ساز از جانب سازنده، به کارگیری مصالح نامرغوب، سوءاستفاده از وکالت کاری مالک، عدم انتقال سند بعد از پایان ساخت به دلیل اخذ ننمودن گواهی پایان کار، عدم رعایت ضوابط تعیین شده در قرارداد مشارکت در ساخت و… میباشد.
لذا انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت با کیفیت همگام با رعایت اصول حقوقی، میتواند این اختلاف را تا حد ممکن کاهش دهد. شما میتوانید ضمن دریافت مشاوره حقوقی از دادگام، از قرارداد مشارکت در ساخت آماده که در سامانه دادگام بارگذاری شده نیز استفاده نمایید.
نکات مهم در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
1- طرفین قرارداد :
اشخاصی که میخواهند طرف قرارداد مشارکت در ساخت باشند، باید واجد صلاحیت و اهلیت کامل برای انعقاد و اجرای آن باشند. بررسی مواردی از جمله آنکه فرضا سازنده ورشکسته نباشد، اموال وی توقیف نشده باشد، ممنوع المعمله نباشد، صلاحیت علمی و فنی لازم را داشته باشد،سرمایه و امکانات کافی برای اجرای تعهدات را در اختیار داشته باشد و… تا حد زیادی در جلوگیری از اختلافات بعدی ناشی از مشارکت در ساخت، کمک میکند.
2-تعهدات طرفین:
در این قسمت از قرارداد مشارکت در ساخت ، تعهدات طرفین ذکر میشود.
1-2 تعهدات مالک:
1-1-2 : اخذ پروانه ساختمان: کلیه مالکین اراضی در حریم شهرها مکلفند قبل از هر اقدام عمرانی و شروع ساخت و ساز، از شهرداری محل، پروانه ساختمان اخذ نمایند.
2-1-2 : تحویل قطعه زمین: مالک مکلف است ظرف مدت معینی از انعقاد قرارداد، (معمولاً یک ماه) زمین را به منظور شروع اجرای عملیات ساخت و ساز در اختیار شریک قرار دهد. در صورت استنکاف مالک از تحویل، اجرای هیچ یک از تعهدات آغاز نخواهد شد.
3-1-2 :اقدامات ثبتی و تفکیک ملک: لازم است مالک زمین با حضور در دفتر اسناد رسمی، نسبت به انتقال رسمی سهم شریک از زمین، اقدامات لازم را انجام دهد.
2-2 تعهدات سازنده :
1-2-2 : انجام پروژه ساخت و ساز: انجام پروژه ساخت و ساز تعهد اصلی سازنده به شمار میرود؛ سازنده به حکم عقل لازم است مقدمات آن را نیز فراهم کند. بنابراین تعهد اصلی متضمن تعهدات دیگری نیز هست که از آنها با نام تعهدات فرعی یاد میشود؛ مثل تامین نیروی انسانی، اخذ مجوزهای ضروری، تامین مصالح و مواد اولیه، انعقاد قرارداد با پیمانکار و…
از آنجا که در قرارداد مشارکت در ساخت، کل هزینههای انجام ساخت و ساز بر عهده سازنده است، لذا وی تعهدات فرعی را نیز به نام و حساب خود انجام میدهد.
البته سازنده لازم است برای اجرای پروژه شرایطی را رعایت کند از جمله اجرای به موقع؛
اقتضای طبیعت عمل ساخت و ساز به گونهای است که عامل زمان در آن تاثیر و نقش بسزایی دارد. مدیریت باید به گونهای باشد که پروژه در زمان تعیین شده به مرحله اجرا درآید و به موقع به پایان برسد. علاوه بر آن مالک میتواند در راستای اعمال حق نظارت خود خسارت تاخیر یا عدم انجام مورد مقرر را پیش بینی کند.
2-2-2: حفاظت نیروی انسانی تحت امر وی و همچنین خسارات ناشی از انجام عملیات ساختمانی از طریق بیمه
3-2-2: همچنین سازنده مکلف است در طول مدت مورد توافق پس از تحویل آپارتمان به مالک در صورت بروز هرگونه خسارات یا ایراد جزئی و کلی که ناشی از قصور تحویل گیرنده نباشد، بدون اخذ وجهی از مالک، خسارات را برطرف کند.
3-نظارت بر حسن اجرای قرارداد :
مالک زمین حق دارد در طول عملیات اجرایی بر تمامی کارها نظارت داشته باشد. اگر تخلفی از شرایط ساخت و ساز اعم از کیفی یا کمی مشاهده کند میتواند از سازنده، رعایت شرایط قراردادی مشارکت در ساخت و قانونی را مطالبه کند و در صورت عدم ترتیب اثر، الزام او را از دادگاه بخواهد ؛ همچنین درصورت اقتضا، از حق فسخ یا سایر آثار و تضمینات قراردادی استفاده نماید.
4-نحوه پیش فروش قدرالسهم :
در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز به هر یک از طرفین این اختیار داده میشود که پس از پیشرفت درصد مشخصی از عملیات ساخت و ساز، تا سقف معینی از قدرالسهم خود را به ثالث پیش فروش کنند؛ این امکان در اغلب موارد پس از ۳۰ یا ۴۰ درصد پیشرفت ساخت و ساز پیش بینی شده است.
5-تعدیل در اثر تغییر اوضاع و احوال :
چنانچه پس از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت، بهای مصالح و هزینههای ساخت چنان افزایش یابد که نه تنها اجرای تعهد نامعقول و پرهزینه شود بلکه قدرالسهم مالک زمین را با کاهش جدی روبرو سازد و در نتیجه موجب برهم خوردن تعادل مالی قرارداد مشارکت در ساخت گردد، طرف زیان دیده حق دارد تعدیل یا فسخ قرارداد را مطالبه کند. چرا که طرفین بر مبنای بقای وضع موجود و متعادل ماندن دوعوض، قرارداد منعقد میکنند و خود را تنها بر همین مبنا مقید به اجرای آن میدانند.
هرچند میتوان هیچگونه تعدیلی در مبلغ قرارداد مشارکت در ساخت در نظر نگرفت و طبق توافق طرفین، نوسانات بعدی تاثیری در قرارداد نداشته باشد.
کلام آخر:
به علت نوپا بودن و فقدان قانون مدون در خصوص مشارکت در ساخت، شاهد افزایش اختلافات در محاکم قضایی هستیم. اختلافات مطروحه اغلب ناشی از عدم وجود دانش حقوقی و عدم شفافیت مفاد قرارداد است؛ غالب اختلافات مواردی از قبیل عدم انجام عملیات ساخت و ساز از جانب سازنده، به کارگیری مصالح نامرغوب، سوءاستفاده از وکالت کاری مالک، عدم انتقال سند بعد از پایان ساخت به دلیل اخذ ننمودن گواهی پایان کار، عدم رعایت ضوابط تعیین شده در قرارداد مشارکت در ساخت و… میباشد.
لذا انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت با کیفیت همگام با رعایت اصول حقوقی، میتواند این اختلاف را تا حد ممکن کاهش دهد. شما میتوانید ضمن دریافت مشاوره حقوقی از دادگام، از قرارداد مشارکت در ساخت آماده که در سامانه دادگام بارگذاری شده نیز استفاده نمایید.
