قرارداد پیمانکاری اجرای ساخت (بالاسری)

پیمانکاری ساخت به فرآیند تعهد به انجام پروژه‌های ساختمانی اشاره دارد. این شامل تدارک مواد، نیروی انسانی، تجهیزات و مدیریت پروژه است تا پروژه به‌طور موفقیت‌آمیز اجرا شود. این فرایند شامل اطلاعات قراردادی، زمانبندی، برآورد هزینه‌ها و کنترل کیفیت است.
پیمانکاران ساخت عمدتاً به دو دسته عمده تقسیم می‌شوند: اول، پیمانکاران عمومی که به عنوان اجرا کننده اصلی پروژه‌های ساختمانی فعالیت می‌کنند، و دوم، پیمانکاران تخصصی که به تخصص خاصی مانند برق، لوله‌کشی، یا سیستم‌های HVAC متمرکز هستند.
در پیمانکاری ساخت، مدیریت زمان و هزینه، از اهمیت بسیاری برخوردار است. تطابق با زمانبندی، کنترل هزینه ها و اجرای موفقیت آمیز تا تحویل پروژه از جمله چالش های مهم هستند. همچنین پیمانکاران می‌بایست با استانداردها و مقررات مرتبط با صنعت ساخت آشنا باشند تا پروژه به طور قانونی و با کیفیت اجرا شود.
پیمانکاران ساخت باید در مدیریت ریسک‌ها ماهر باشند، از جمله مسائل مالی، مشکلات فنی، و تغییرات در طرح. همچنین، ارتباطات مؤثر با تیم پروژه، مشتریان، و دیگر نهادها نیز اساسی است. آنها مسئولیت ایجاد هماهنگی بین اعضای تیم، ارائه گزارش‌های پیشرفت، و حل اختلافات را دارا هستند. این توانایی‌ها به پیمانکار کمک می‌کنند تا پروژه به شکل مؤثر و با موفقیت اجرا شود.
فرآیند پیمانکاری شامل مراحل اولیه چون بررسی دقیق طرح‌ها و تهیه پیشنهاد قیمت، تا مراحل اجرایی مانند مدیریت کارگران، تدارک مواد، نظارت بر کیفیت، و حل مسائل فنی است. همچنین، امور مربوط به ایمنی کار و پایان کار نیز جزو وظایف اصلی پیمانکار محسوب می‌شوند.
با پیشرفت روز افزون صنعت ساختمان و اختلافات فراوانی که در هنگام اجرای قرارداد پیمانکاری ساختمان به وجود می آید، بهتر است، دست اندرکاران پروژه های پیمانکاری ساختمان، در خصوص نحوه انعقاد قرارداد پیمانکاری توجه بیشتری داشته باشند؛ چراکه عدم رعایت اصول حقوقی در این دسته از قراردادها پیمانکاری، باعث ایجاد وقفه در اجرای پروژه و در نتیجه زیان‌های مالی زیادی برای طرفین می‌گردد.
طبق قرارداد پیمانکاری، کارفرما هزینه مصالح و نیروی انسانی را می‌پردازد، اما تهیه و تأمین و استفاده از آن جهت ساخت و اجرای پروژه، توسط پیمانکار صورت می‌گیرد و در نهایت درصد مشخصی از هزینه های ساخت را به عنوان حق الزحمه دریافت خواهد کرد.کارفرما باید محل مورد نظر برای اجرای پروژه را در زمان مقرر به پیمانکار تحویل دهد تا کار خود را آغاز نماید؛ کارفرما موظف است نیازها و اهداف پروژه را به طور دقیق به پیمانکار ارائه کند تا پیمانکار درک صحیحی از دورنمای پروژه داشته باشد و مطابق با انتظار کارفرما، پروژه را به اتمام برساند. علاوه بر آن کارفرما وظیفه دارد اطلاعات دقیق و کامل از نوع بهره برداری ساختمان را جهت مطالعه طراحی در اختیار پیمانکار قرار دهد و شرایط لازم برای بررسی ملک و موقعیت ساختمان‌ها و املاک مجاور را فراهم آورد.

درمقابل، پیمانکار متعهد به ساخت و تکمیل پروژه ساختمانی است. وی موظف است ساختمان را براساس شرایط و اوصاف تعیین شده در قرارداد و در مهلت مقرر به کارفرما تحویل دهد. به همین جهت است که باید تمام اوصاف و استاندارد هایی که مد نظر کارفرما است به طور واضح و صریح در متن قرارداد پیمانکاری ذکر شود (از جمله امکانات واحد ساختمانی،مشخصات فنی مثل تعداد طبقات-نما-نوع مصالح-سیستم گرمایش سرمایش، و…)؛ چراکه اگر پیمانکار از اوصاف مذکور تخلف کند، طرف اول حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
نکته قابل توجه آن است که در این دسته از قراردهای پیمانکاری، مال مشاعی با آورده طرفین ایجاد نمی‌شود و برای همین نمی‌تواند ذیل قراردادهای مشارکتی قرار گیرد؛ بهترین قالب برای این قراردادهای پیمانکاری، شیوه مدیریت پیمان است. به این صورت که تمام هزینه ها از جانب کارفرما پرداخت می‌شود و پیمانکار مدیریت اجرا و تکمیل پروژه را به عهده می‌گیرد؛ غالبا ضمن این قراردادهای پیمانکاری اصلی، قراردادهای پیمانکاری فرعی نیز منعقد می‌شود(مثل طراحی معماری،تاسیسات مکانیکی، تاسیسات برق، بتن ریزی و…)که تنظیم این قرارداد ها نیز با همان پیمانکار اصلی است. البته پیمانکار صرفا تا سقف مبلغ تعیین شده از سوی کارفرما مجاز به هزینه کردن است و اگر فراتر رود مسئولیت هزینه های مازاد تماما بر عهده خودش می‌باشد و کارفرما مسئولیتی نخواهد داشت.
طبیعتا پیمانکار برای اجرای تعهدات خود نیازمند به کارگرفتن نیروی انسانی است؛ مطابق قواعد حاکم بر قرارداد پیمانکاری مسئولیت پرداخت حقوق و سنوات، پاداش و عیدی کارگران، پرداخت حق بیمه تأمین اجتماعی آن‌ها به سازمان و… تماماً برعهده پیمانکار بوده و کارفرما مسئولیتی در قبال آن نخوهد داشت.
تعهد پیمانکار به ساخت و اجرای پروژه در قرارداد پیمانکاری از نوع تعهد به نتیجه است و لذا جز در صورت بروز قوه قاهره نمی‌تواند از مسئولیت قراردادی خویش مبرا شود و پروژه را نیمه کاره، رها کند. ضمانت اجرای تعهد ساخت کامل پروژه مطابق با اوصاف قراردادی و در تاریخ مقرر، الزام او و استفاده از جریمه تاخیر و یا در صورت اقتضا، اعمال حق فسخ است. البته می‌توان چنین شرط کرد که بدون الزام وی، پروژه به پیمانکار دیگری واگذار گردد که در اینصورت پیمانکار سابق مستحق مبلغی نخواهد بود؛
همچنین می‌توان چنین توافق کرد که پیمانکار صرفا خود مسئول اجرای موضوع این قرارداد باشد، تا وی حق انتقال موضوع قرارداد به دیگری را نداشته باشد.

نکات مهم در تنظیم قرارداد پیمانکاری اجرای ساخت (بالاسری)

1.موضوع قرارداد
رکن اصلی هر قرارداد که شاکله آن را تعیین می‌کند، موضوع آن است. موضوع، مقدمه ایست بر آنچه که لازم است در متن قرارداد ذکر شود و به همین جهت باید جامع و مانع باشد و مشخص کند که این قرارداد برای چه کاری تنظیم شده و کارفرما چه انتظاراتی از پیمانکار دارد. موضوع این قرارداد پیمانکاری عبارت است از واگذاری اجرای ساخت یک واحد ساختمان با کاربری و اوصاف مشخص شده، به پیمانکار. وی موظف به تهیه مصالح و لوازم ساخت و اجرای پروژه تا سقف مبلغ مقرر (به هزینه کارفرما) می‌باشد.

2.مدت
اقتضای طبیعت فعالیت های مربوط به ساخت و ساز به گونه‌ای است که عامل زمان در آن تاثیر و نقش بسزایی دارد. مدیریت باید به گونه‌ای باشد که پروژه در زمان تعیین شده به مرحله اجرا درآید و به موقع به پایان برسد.علاوه بر آن کارفرما می‌تواند در راستای اعمال حق نظارت خود خسارت تاخیر یا عدم انجام تعهد در مهلت مقرر را پیش بینی کند.معمولا اتمام فعالیت در این نوع از قراردادها، منوط به تاییدیه ناظر اجرا و تحویل آن به کارفرماست.
بهتر است برای هر مرحله از اجرای ساختمان مانند آرماتور بندی، قالب بندی، بتن ریزی، اجرای سقف و … به طور جداگانه تعیین مدت و خسارت تاخیر در نظر گرفته شود.

3.تحویل قطعه زمین
کارفرما پس از أخد مجوز های لازم جهت ساخت، اقدام به تحویل زمین (با کلیه امکانات آب و برق برای موضوع اجرای پیمان) می‌نماید.

4.دستمزد پیمانکار
معمولا در این قراردادهای پیمانکاری، دستمزد پیمانکار به صورت درصد مشخصی از کلیه هزینه‌های صورت گرفته ( از جمله خرید مصالح و لوازم مورد نیاز و…)، تعیین می‌گردد.

5.تعهدات طرفین

1-5 تعهدات کارفرما
1-1-5 أخذ پایان کار، انشعابات گاز، آب و برق، خط تلفن و…برعهده کارفرما بوده و پیمانکار مسئولیتی از این جهت نخواهد داشت.
2-1-5 کارفرما موظف به تأمین کلیه هزینه های مورد نیاز برای اجرای پروژه خواهد بود و درصورت عدم تأمین آن، پیمانکار تعهدی به تکمیل پروژه نخواهد داشت.

2-5 تعهدات پیمانکار
1-2-5فراهم کردن مصالح، لوازم ساخت و نیروی انسانی با هزینه کارفرما.
2-2-5 تأمین امنیت در محل اجرای پیمان و نگهداری از مصالح و لوازم؛ حتی اگر لازم بود با هزینه کارفرما، نگهبان استخدام کند.
3-2-5 پیمانکار متهد به پرداخت حق بیمه تامین اجتماعی کارگران خود به سازمان است؛ همپنین ورود هرگونه خسارت در حین انجام کار، به نیروی انسانی تحت امر، اشخاص ثالث و یا ساختمان، برعهده پیمانکار بوده و کارفرما مسئولیتی در قبال آن نخواهد داشت.
4-2-5 وفق این قرارداد پیمانکاری، اگر نواقص و اشکالاتی در بنا و ساختمان احداثی ایجاد شود که سبب صدور حکم تخریب شود، مسئولیت جبران کلیه خسارات بر عهده پیمانکار خواهد بود.

6. اتمام کار و زمان تحویل ساختمان به کارفرما
اقتضای طبیعت عمل ساخت و ساز به گونه‌ای است که عامل زمان در آن تاثیر و نقش بسزایی دارد. مدیریت باید به گونه‌ای باشد که پروژه در زمان تعیین شده به مرحله اجرا درآید و به موقع به پایان برسد.علاوه بر آن کارفرما می‌تواند در راستای اعمال حق نظارت خود، در قرارداد پیمانکاری خسارت تاخیر یا عدم انجام تعهد در موعد مقرر را پیش بینی کند.
البته چنانچه مانعی غیرقابل اجتناب در مدت اجرا عارض شود، اجرا به حالت توقف درآمده و می توان این گونه توافق نمود که به طور مثال دو برابر مدت، به مهلت تحویل اضافه شود.
و…

کلام آخر:
همانطور که ملاحظه کردید در قرارداد پیمانکاری اجرای ساخت، توجه به بعضی نکات بسیار کلیدی و حائز اهمیت است و در صورتی که به نحو صحیح تنظیم نشود می‌تواند عواقب حقوقی چه برای کارفرما و چه برای پیمانکار داشته باشد؛ همچنین به علت نوپا بودن و فقدان قانون مدون در این خصوص، شاهد افزایش اختلافات در محاکم قضایی هستیم. اختلافات مطروحه اغلب ناشی از عدم وجود دانش حقوقی و عدم شفافیت مفاد قرارداد پیمانکاری است؛ لذا انعقاد قرارداد با کیفیت همگام با رعایت اصول حقوقی، می‌تواند این اختلاف را تا حد ممکن کاهش دهد. شما می‌توانید ضمن دریافت مشاوره حقوقی از دادگام، از قرارداد آماده پیمانکاری که در سامانه دادگام بارگذاری شده استفاده نمایید.