قرارداد تعهد به بیع

در برخی موارد مقدمات برای خرید یا فروش مال فراهم نمی‌باشد و طرفین برای فراهم کردن مقدمات انجام معامله نیاز به نوعی تضمین دارند تا با خیالی اسوده و مطمئن از انعقاد معامله در اینده اقدام نمایند.

تعهد به بیع چیست؟

 تعهد به بیع زمانی منعقد می‌شود که اشخاص بنا بر دلایلی امکان انتقال مالکیت مال را ندارند پس اقدام به انعقاد نوعی پیش قرارداد می‌کنند تا با خیالی مطمئن به فراهم کردن مقدمات معامله بپردازند، پس از فراهم شدن مقدمات به انعقاد مبایعه نامه و انتقال مال خواهند پرداخت.

در این پیش قرارداد، یا طرفین هردو متعهد به خرید و فروش مال می‌شوند (وعده دو طرفه بیع) یا یک طرف متعهد به خرید یا فروش مال می‌شود (وعده یک طرفه بیع).

نمونه قرارداد تعهد به بیع:

1-مشخصات طرفین: طرفین قرارداد را در بخش اول قرارداد ابتدا دقیق مشخص نموده(نام و نام خانوادگی،شغل،نام پدر،ادرس محل سکونت و.....).

2-موضوع قرارداد: در این بخش باید موضوع مورد معامله معلوم و معین شود، به طور مثال اقای الف متعهد به فروش یک دستگاه خودرو پژو پارس صفر مدل 1404 به اقای ب در تاریخ 12/12/1404 می‌شود و اگر تعهد دوطرفه باشد، در ادامه ذکر می‌شود: و همچنین اقای ب متعهد به خرید می‌باشد.

3-مبلغ قرارداد: در این قسمت باید مبلغ خودروی مذکور باید معلوم و معین شود.

4-وجه التزام در صورت توافق طرفین: به طور مثال، در صورت عدم انجام تعهد یا تاخیر در انجام تعهد شخص الف، وی ملزم به پرداخت مبلغ 100 میلیون تومان به عنوان خسارت می‌باشد.

5-شروط ضمن عقد مورد توافق طرفین: به طور مثال، شخص الف تا تاریخ انعقاد مبایعه نامه حق تصرف اعم از مادی و حقوقی در خودروی مذکور را ندارد.

6-اسقاط تمام یا بعضی از خیارات: چنانچه قصد از بین بردن حق فسخ طرف مقابل را دارید می‌توانید ضمن قرارداد خود این مورد را اضافه کنید.

7-امضای خریدار و فروشنده به همراه تاریخ

پیشنهاد مطالعه: اخذ شناسنامه فرزندان مادر ایرانی

کارایی تعهد به بیع چیست؟

چنانچه امکان معامله مستقیم مال را ندارید می‌توانید تعهد به بیع منعقد کنید تا طرف مقابل را ملزم به خرید یا فروش مال در آینده کنید.

میزان الزام آور بودن قرارداد شما بسته به مفاد قرارداد شما متفاوت خواهد بود، چنانچه تضمینی مانند وجه التزام در قرارداد مشخص نمایید تخلف از تعهد برای متعهد تبعات حقوقی سنگینی به بار خواهد آورد.

اشخاص در هنگام انعقاد تعهد به بیع باید تمام جوانب آن را در نظر بگیرند، به طور مثال اگر متعهد قرارداد تعهد به بیع اقدام به فروش مال به موجب مبایعه نامه نمود، کدام قرارداد معتبر است؟ آیا امکان اخذ خسارت وجود دارد؟

به دلیل اختلاف نظرهای حقوقدانان در مورد فوق و به تبع آن پیچیدگی انعقاد یک معامله صحیح و الزام آور که نیاز به تخصص و تجربه دارد، مراجعه به وکیل و اخذ مشورت برای انعقاد معامله صحیح به شما کمک می‌کند تا قراردادی مطمئن تر منعقد کنید و متضرر به دلیل ضعف قرارداد خود نشوید، مجموعه حقوقی دادگام متشکل از وکلای متخصص و اساتید دانشگاه در کنار شما خواهد بود تا دغدغه های حقوقی شما به حداقل برسد.

تعهد به بیع در قانون

به موجب ماده 1 و 2 قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیر منقول، با گذشت یک سال از زمان راه اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی، هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موضوع یا نتیجه  آن انتقال عین یا انتقال حق انتفاع یا انتقال حق ارتفاق اموال غیر منقول باشد و وقف و نیز انعقاد عقد رهن در خصوص آنها و انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیش از دو سال و اجاره به شرط تملیک و هر نوع پیش فروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد.

توضیح آنکه چنانچه موضوع قرارداد تعهد به بیع شما مال غیر منقول دارای سند رسمی قدیمی بوده یا سند رسمی نداشته باشد و تاریخ انعقاد قرارداد شما یکسال پس راه اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی باشد باید یا آن را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت کنید یا برای انعقاد قرارداد خود به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید. اما چنانچه مال غیر منقول موضوع قرارداد تعهد به بیع شما دارای سند حدنگار باشد، هم اکنون باید یا به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید یا خود اقدام به ثبت الکترونیک سند کنید.

جمع بندی

با توجه به مطالب فوق مشخص شد که تعهد به بیع بر‌ خلاف باور مردم نوعی پیش قرارداد است و در برخی موارد که عنوان قرارداد خود را قولنامه گذاشته و اقدام به فروش می‌نمایند در واقع اقدام به انعقاد مبایعه نامه نموده اند نه قولنامه، در نتیجه قواعد تعهد به بیع (فروش مال) در آن مجری نخواهد بود.

سوالات متداول

1-در صورت عدم انجام تعهد توسط فروشنده چه راهکاری وجود دارد؟ طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، درخواست خسارت تاخیر تادیه یا اخذ وجه التزام در صورت تعیین آن برای تاخیر

2-چنانچه خسارت وارد شده بیش از وجه التزام تعیین شده در قرارداد باشد امکان اخذ مازاد ان وجود دارد؟ خیر، چنانچه شما در قرارداد خود وجه التزام تعیین کرده باشید، تنها امکان مطالبه مبلغ تعیین شده را دارید ولو مبلغ تعیین شده مازاد یا کمتر از خسارت واقعی وارد شده باشد.

3-چنانچه مال در رهن باشد امکان انعقاد تعهد به بیع وجود دارد؟

بله، تعهد به بیع یک طرف یا دو طرف قرارداد را فقط متعهد به انعقاد قرارداد بیع میکند، شما میتوانید تاریخ انجام تعهد را تاریخی که مال مورد رهن آزاد میشود قرار دهید.