قرارداد خرید و فروش خانه ویلایی

افراد هنگام انعقاد یک معامله، علاوه بر آگاهی از جزئیات فنی و شرایط اقتصادی آن، باید با قواعد و الزامات حقوقی حاکم بر آن نیز آشنا باشند تا بتوانند معامله‌ای مطمئن، قانونی و پایدار انجام دهند.

این موضوع به‌ویژه در قراردادهای مربوط به اموال غیرمنقول مانند خرید و فروش خانه ویلایی اهمیت دوچندان دارد؛ زیرا چنین معاملاتى معمولاً مبالغ سنگینی را دربرمی‌گیرند و یکی از اصلی‌ترین زمینه‌های سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت و بلندمدت افراد محسوب می‌شوند.

به همین دلیل، توصیه می‌شود پیش از امضای هر قرارداد ملکی، اشخاص با مشورت وکلا و متخصصان حقوقی یا مطالعه منابع معتبری همچون مقالات سامانه دادگام، دانش و آگاهی حقوقی خود را افزایش دهند تا از بروز اختلافات، ضرر مالی یا مشکلات ثبتی در آینده جلوگیری شود.

نكات مهم در خرید و فروش خانه ویلایی

1- اولين و مهمترين نكته راجع به قرارداد خريد و فروش ويلا و خانه هاي ويلايي ثبت معاملات است، به اين نحو كه براي انعقاد قرارداد خود يا بايد شخصا اقدام به ثبت معامله خود در سامانه ثبت الكترونيك اسناد كنيد يا به دفاتر اسناد رسمي مراجعه كنيد.

*افرادي كه به بنگاه هاي املاك براي انعقاد معامله مراجعه مي‌كنند بايد به ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول توجه داشته باشند*

ماده3:
دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی مکلفند پس از مذاکره مقدماتی، نسبت به درج پیش نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد اقدام و پیش نویس مذکور را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس نمایند.

 این امر مانع مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی نیست. چگونگی اتصال به سامانه مذکور و ارتباط دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی با دفاتر اسناد رسمی و تقسیم اسناد بین دفاتر مذکور به موجب آیین نامه ای است که ظرف سه ماه از لازم الاجراشدن این قانون توسط سازمان با همکاری وزارتخانه های صنعت، معدن و تجارت و راه و شهرسازی تهیه می شود و به تصویب رئیس قوه قضائیه می رسد.

به طور خلاصه يعني چنانچه شما معامله خود را توسط صاحبان بنگاه هاي املاك تنظيم مي‌كنيد بايد دقت كنيد كه صاحب بنگاه پيش نويس قرارداد تنظيم شده را به دفترخانه ثبت اسناد رسمي ارسال و همچنين، آن را در سامانه ثبت الكترونيك اسناد ثبت كند.

2- وضعيت ملك را از طريق اداره ثبت اسناد و املاك استعلام بگيريد تا طلق بودن، در رهن يا توقيف بودن ملك تعيين شود.

3- مفروز يا مشاعي بودن ملك تعيين شود.

4- نوع كاربري ملك مورد نظر تعیین شود.

5- وضعيت انشعابات ملك مخصوصا در قرارداد خريد و فروش ويلاي خارج از شهر تعيين شود.

6- پلاک ثبتی ملک ذکر شود.

7- متراژ زمين و متراژ بنا بايد دقيقا يا تقريبا مشخص گردد.

8- سال ساخت ويلا يا خانه ويلايي بايد در قرارداد مشخص باشد.

9- تعداد خواب و طبقه بناي مورد نظر بايد تعيين شود.

10- متراژ حياط بناي مورد نظر بايد تعيين شود.

11- محل دقيق قرار گيري بناي مورد نظر مشخص شود.

12- وضعيت بالكن، پاركينگ و انباري و … مشخص شود.

13- عرض و طول زمين تعيين شود.

14- در قرارداد خرید و فروش ویلا بهتر است بندی اضافه شود و تمامی امکانات رفاهی آن ویلا به صورت دقیق تعیین شود.

15- چنانچه خانه ویلایی چند طبقه بوده و راه ، حیاط و..... مشترک میان طبقات است در قرارداد ذکر شود.

نمونه قرارداد خرید و فروش ویلا و خانه ویلایی

1- مشخصات طرفین

نام، نام خانوادگی، کد ملی،نام پدر، آدرس محل سکونت و ......

2- مورد معامله (ثمن معامله و ملک مورد توافق) 

مورد معامله به صورت دقیق یا تقریبی معین شود. به طور مثال: مورد معامله: به موجب این قرارداد خانه ویلایی با پلاک ثبتی....... واقع در......................به مساحت ......، با عرض ....... و طول ........ (دقیق یا تقریبی بودن آن ذکر شود) که متراژ زمین ........ و متراژ بنا ........ می‌باشد در ازای مبلغ ....... به فروش می‌رسد. 

اوصاف مهم ديگر در قرارداد:

در پایان تعیین اوصاف مهم ملک، محل قرار گیری ملک تعیین شود: ملک در محله ...... که شمالا به.......، جنوبا به.......، شرقا به ........ و غربا به ......... می‌باشد قرار دارد. 

3- تعهدات فروشنده 

تعهدات فروشنده را به صورت دقیق ذکر نمایید. به طور مثال: فروشنده مکلف به تحویل ملک در تاریخ ....... می‌باشد.

4- تعهدات خریدار

تعهدات خریدار را به صورت دقیق ذکر نمایید. به طور مثال: خریدار مکلف به پرداخت مبلغ ...... در ...... قسط به مبلغ و تاریخ معین شده می‌باشد.

5- شروط ضمن عقد

در صورت وجود توافق میان طرفین، می‌توانند شروط خود را در قرارداد بگنجانند.

6- تعیین وجه التزام 

وجه التزام برای عدم ایفای تعهدات یا تاخیر در ایفای تعهدات هرکدام از طرفین، در قرارداد گنجانده می‌شود.

7- امضای طرفین به همراه تاریخ

امضای طرفین به همراه تاریخ، بیانگر تأیید نهایی مفاد قرارداد و التزام آنان به اجرای کامل تعهدات مندرج در آن است.

آگاهی از این قوانین به شما کمک می‌کند تا با دیدی باز و حقوقی، قراردادهای کاری خود را تنظیم کرده و از حقوق قانونی خود دفاع نمایید. برای دریافت مشاوره حقوقی تخصصی در زمینه تنظیم یا بررسی اینگونه قراردادها، همواره می‌توانید با وکلای متخصص ما در ارتباط باشید.

تعریف خانه ویلایی

حال ذكر تعريف خانه ويلايي نيز خالي از لطف نيست.خانه ویلایی را ممکن است برخی به اشتباه معادل ویلا بدانند در صورتیکه تنها مختص به ویلا نیست:

ویلا: ساختمانی است که از چهار طرف به بیرون نما داشته باشد و معمولا در اطراف شهر ها ساخته می‌شود.
خانه ویلایی: خانه های حیاط دار دربست را خانه های ویلایی می‌گويند، حتي اگر داخل شهر بوده و از چهار طرف به بيرون نما نداشته باشد.

سوالات متداول

1-آیا امکان خرید ملک در رهن وجود دارد؟ بله، شما می‌توانید ملکی که در رهن است را خریداری نمایید اما به دلیل خطر موجود در چنین معامله ای (در صورت عدم ایفای دین توسط فروشنده ملک در رهن به مزایده گذاشته می‌شود)، توصیه به انعقاد معامله نمی‌شود.

2- اگر اوصاف مذکور در قرارداد با واقعیت منطبق نباشند امکان فسخ معامله وجود دارد؟ بله، با اعمال حق فسخ و طرح دعوای مربوطه در مراجع قضایی و اعلام فسخ قرارداد، قرارداد شما منحل خواهد شد.

3-آیا میتوانم خانه ویلایی مشاعی را از یکی از شرکا به میزان سهم او خریداری کنم؟ بله، اما باید به این نکته توجه داشته باشید که شما با مابقی شرکا، شریک در مال خواهید شد و حق تصرف و استفاده از مال مورد نظر را نخواهید داشت مگر آنکه تمامی شرکا اذن در استفاده بدهند یا در صورت استفاده بدون اذن، آن را اجازه کنند، در غیر این صورت شما باید هزینه مدت استفاده از مال را به تمامی شرکا به میزان سهم آنها پرداخت کنید.